محمد عماد: الاستثمار العقاري الناجح لا يُقاس بسعر المتر.. وتقييم المطور والأصل العقاري والعائد الحقيقي يحسم قرار الشراء
أكد محمد عماد، رئيس القطاع التجاري بشركة قنديل للتطوير العقاري، أن السوق العقاري المصري يشهد تحولًا مهمًا في طبيعة قرارات الشراء والاستثمار، في ظل تغيرات الأسعار وتطور أنماط الطلب وتزايد تنوع المنتجات العقارية، مشيرًا إلى أن المرحلة الحالية تتطلب انتقال العملاء من ثقافة البحث عن أقل سعر وأطول فترة سداد إلى ثقافة استثمارية أكثر وعيًا تقوم على تحليل القيمة الحقيقية للفرصة العقارية وتقييم مقومات نجاحها على المدى الطويل.
وأوضح عماد أن أحد أبرز التحديات التي تواجه السوق العقاري يتمثل في اختزال القرار الشرائي لدى بعض العملاء في مقارنة سعر المتر وقيمة المقدم وعدد سنوات التقسيط، رغم أن هذه العناصر لا تكفي وحدها للحكم على جودة الفرصة الاستثمارية، مؤكدًا أن العقار لم يعد مجرد وحدة يتم شراؤها بغرض التملك، وإنما أصل اقتصادي تتحدد قيمته بمجموعة من العوامل المتداخلة، في مقدمتها قوة المطور العقاري، وجودة المنتج، والموقع، وطبيعة الطلب، والقدرة على تحقيق عائد مستدام.
وأشار إلى أن تقييم المطور العقاري يجب أن يكون نقطة البداية لأي قرار استثماري، من خلال دراسة تاريخه في السوق، وسابقة أعماله، وحجم مشروعاته، وملاءته المالية، وقدرته على الوفاء بالتزاماته التنفيذية والتسليم وفق الجداول الزمنية المعلنة، فضلًا عن وضوح رؤيته واستراتيجيته في إدارة مشروعاته، لافتًا إلى أن اختيار الشركة المطورة يمثل أحد أهم عناصر إدارة المخاطر الاستثمارية، لأن قيمة العقار ترتبط بدرجة كبيرة بقدرة المطور على تحويل المخطط والتصميم إلى منتج عقاري حقيقي يمتلك مقومات التشغيل والاستدامة.
وأضاف أن العنصر الثاني يتمثل في تقييم الأصل العقاري نفسه، وليس الاكتفاء بالانجذاب إلى اسم المشروع أو الحملات التسويقية، موضحًا أن الموقع وطبيعة الاستخدام ومدى ملاءمة المنتج لاحتياجات السوق وحجم الطلب المتوقع، إلى جانب جودة التصميم والتخطيط والخدمات المحيطة، كلها عوامل تحدد القيمة الاقتصادية للعقار وقدرته على الحفاظ على جاذبيته السوقية مستقبلًا.
وشدد على أن العنصر الثالث والأكثر ارتباطًا بسلامة القرار هو التقييم الاستثماري الشامل، والذي يتطلب النظر إلى التكلفة الإجمالية للوحدة وليس سعرها المعلن فقط، وحساب العائد المتوقع، ومدى توافر السيولة، وتوقيت الدخول والخروج من الاستثمار، وحجم المخاطر المحتملة، فضلًا عن مقارنة الفرصة بالبدائل الاستثمارية الأخرى، مؤكدًا أن طول فترة السداد لا يعني بالضرورة تحقيق أفضل عائد، كما أن انخفاض سعر الشراء لا يمثل دائمًا فرصة استثمارية ناجحة.
ولفت رئيس القطاع التجاري بشركة قنديل للتطوير العقاري إلى أن تطور السوق العقاري المصري يفرض مسؤولية مشتركة على المطورين وشركات التسويق والقطاعات التجارية في رفع مستوى الوعي لدى العملاء، من خلال تقديم معلومات واضحة وشفافة تساعدهم على فهم المنتج العقاري ومقوماته الاقتصادية، بدلًا من حصر المنافسة في العروض البيعية والتسهيلات التمويلية.
وأكد عماد أن المنافسة الحقيقية بين الشركات العقارية خلال المرحلة المقبلة لن تكون فقط في الأسعار وأنظمة السداد، وإنما في القدرة على تقديم منتج يمتلك قيمة حقيقية، ومطور لديه الملاءة والخبرة، ومشروع يستجيب لاحتياجات السوق الفعلية، مشيرًا إلى أن الشركات التي تنجح في بناء الثقة وتقديم قيمة استثمارية واضحة ستكون الأكثر قدرة على تعزيز مكانتها واكتساب ثقة العملاء.
واختتم عماد تصريحاته بالتأكيد على أن مستقبل الاستثمار العقاري في مصر يرتبط بترسيخ ثقافة جديدة لدى المشتري، تنتقل به من سؤال «هشتري بكام وهقسط على كام سنة؟» إلى أسئلة أكثر عمقًا تتعلق بما الذي يشتريه، ومن يطوره، وما القيمة التي يمكن أن يحققها هذا الأصل مستقبلًا، موضحًا أن الاستثمار العقاري الناجح لا يبدأ من لحظة التعاقد، وإنما من جودة التحليل وسلامة الاختيار قبل اتخاذ قرار الشراء.
