الدكتور محمد راشد : هناك ضروره لتدشين خريطة للقيمة السوقية لشركات العقارات في مصر لتنظيم السوق وجذب الاستثمارات الأجنبية.
في سوق عقارية تتسع استثماراتها وتتعدد مراكز النمو فيها، لم يعد التحدي الحقيقي مقتصرًا على زيادة حجم المشروعات أو جذب مزيد من الاستثمارات، وإنما أصبح مرتبطًا بقدرة الدولة على قراءة السوق بصورة دقيقة، وتحديد مراكز الثقل الاقتصادي داخله، وقياس القيمة التي يضيفها كل مطور إلى منظومة التنمية العمرانية. ومن هنا يبرز مقترح إنشاء خريطة وطنية لتوزيع القيمة السوقية لشركات التطوير العقاري، باعتبارها أداة يمكن أن تعيد تنظيم العلاقة بين الدولة والمطورين والمستثمرين، وتمنح السوق المصرية لغة مشتركة لتقييم الشركات على أساس الحجم والأداء والقدرة على التنفيذ والاستدامة.
واقترح الدكتور محمد راشد، استشاري اقتصاديات التطوير العمراني وإدارة المخاطر، إطلاق خريطة رقمية متكاملة لتوزيع القيمة السوقية لشركات التطوير العقاري في مختلف مناطق الجمهورية، ترتبط ببوابة معلوماتية موحدة بالتعاون بين هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ووزارة الاستثمار والجهات المعنية، وتتيح بيانات منظمة عن الشركات ومشروعاتها وحجم استثماراتها ومعدلات تنفيذها وتسليماتها، بما يساعد على بناء تصور أكثر دقة عن هيكل السوق العقاري المصري، وتوجيه القرارات الحكومية والاستثمارية وفق مؤشرات قابلة للقياس.
وأكد راشد أن الفكرة لا تستهدف مجرد إعداد ترتيب لأكبر الشركات العقارية، وإنما تأسيس أداة اقتصادية لفهم السوق من الداخل؛ بحيث تستطيع الدولة معرفة الشركات الأكثر حضورًا في كل منطقة جغرافية، وحجم الاستثمارات التي تديرها، ومدى نجاحها في تحويل الأراضي والتعاقدات إلى مشروعات منفذة وأصول قائمة ووحدات تم تسليمها، فضلًا عن رصد الشركات التي تتوسع بصورة مستدامة، وتلك التي تواجه اختلالات بين حجم التزاماتها وقدرتها الفعلية على التنفيذ.
وأوضح أن الاستفادة من مفهوم خريطة القيمة السوقية، المستخدم في تحليل مراكز الثقل الاقتصادي للشركات داخل الأسواق المختلفة، يمكن أن تنقل القطاع العقاري المصري إلى مرحلة أكثر تقدمًا في إدارة المعلومات واتخاذ القرار، بحيث لا تكون البيانات مجرد أرقام متفرقة لدى الشركات والجهات الحكومية، بل منظومة مترابطة تكشف التوزيع الحقيقي للنشاط والاستثمار والمخاطر والفرص داخل السوق.
من خريطة الشركات إلى خريطة الثروة العقارية في مصر
وأشار راشد إلى أن السوق العقاري المصري لا يمكن فهمه من خلال إجمالي المبيعات أو عدد المشروعات وحدهما، لأن كل منطقة عمرانية تمتلك طبيعة اقتصادية مختلفة، كما تختلف الشركات في حجم أصولها، ونوعية مشروعاتها، وقدرتها التمويلية، ومعدلات التنفيذ والتسليم، والأسواق التي تستهدفها.
فالشركة التي تمتلك محفظة مشروعات واسعة في شرق القاهرة ليست بالضرورة صاحبة الوزن الاقتصادي الأكبر في الساحل الشمالي أو غرب القاهرة أو المدن الجديدة في الصعيد. كما أن المطور الذي يحقق مبيعات تعاقدية مرتفعة لا تتطابق بالضرورة قيمته الاقتصادية مع شركة تمتلك أصولًا مكتملة ومشروعات عاملة وسجلًا قويًا في التسليم والتشغيل.
ومن هنا، يمكن للخريطة المقترحة أن تقدم قراءة متعددة الأبعاد للسوق، تبدأ من تحديد الشركات العاملة في كل نطاق جغرافي، وتمتد إلى قياس استثماراتها المنفذة، وحجم محافظها العقارية، ومراحل مشروعاتها، ومعدلات الإنجاز، والتسليمات الفعلية، والالتزامات القائمة، ومدى قدرتها على الاستمرار والتوسع.
وأضاف أن هذه المنظومة ستمنح الدولة صورة أكثر وضوحًا عن طبيعة التوزيع الجغرافي للاستثمار العقاري، وتكشف المناطق التي تتركز فيها رؤوس الأموال، والمدن التي تتنافس فيها الشركات على الفرص الاستثمارية، والنطاقات التي تحتاج إلى مزيد من الاستثمارات أو إلى إعادة تقييم معدلات التوسع فيها.
وشدد على أن القيمة السوقية لا ينبغي أن تُحتسب بصورة مبسطة من خلال جمع الأسعار المعلنة للوحدات أو المبيعات المستهدفة، وإنما يتعين الفصل بين القيمة التقديرية للأصول، والاستثمارات التي ضُخت فعليًا، والمبيعات المتعاقد عليها، والتدفقات النقدية، والقيمة التي تحققت من خلال التنفيذ والتسليم والتشغيل. فهذه المؤشرات متكاملة، لكنها ليست متطابقة، وخلطها في رقم واحد قد يؤدي إلى نتائج لا تعكس حقيقة الأداء الاقتصادي للشركات.
مرآة استثمارية أمام المستثمر الأجنبي
ويتمثل أحد أهم الأبعاد الاستراتيجية للمقترح في إمكانية تحويل الخريطة إلى نافذة معلوماتية أمام المستثمرين الأجانب والمؤسسات الاستثمارية وصناديق الاستثمار التي تدرس دخول السوق العقارية المصرية، بما يتيح لهم التعرف على هيكل السوق ومراكز النشاط فيه قبل اتخاذ قراراتهم الاستثمارية.
وأوضح راشد أن المستثمر القادم من الخارج لا يبحث فقط عن أرض مناسبة أو فرصة لإطلاق مشروع جديد، وإنما يحتاج إلى فهم السوق الذي سيدخل إليه، ومعرفة الشركات التي تمتلك حضورًا اقتصاديًا في كل منطقة، وطبيعة المشروعات القائمة، وحجم الاستثمارات المنفذة، ومدى قدرة المطورين المحليين على إدارة المشروعات والتوسع فيها والوفاء بالتزاماتهم.
ومن شأن خريطة القيمة السوقية أن توفر للمستثمر صورة أكثر تنظيمًا عن توزيع الشركات والمشروعات، وتساعده على تحديد المناطق التي تتناسب مع استراتيجيته، سواء كان يستهدف التطوير السكني أو السياحي أو التجاري أو الإداري أو المشروعات متعددة الاستخدامات.
كما يمكن أن تساعده على مقارنة الفرص الاستثمارية بين المناطق المختلفة، وتحديد الشركات التي تمتلك خبرات تنفيذية أو محافظ أصول أو حضورًا جغرافيًا يمكن البناء عليه في مشروعات جديدة، بدلًا من الاعتماد على المعلومات التسويقية المتفرقة أو العلاقات الفردية وحدها.
وأكد أن توافر بيانات موثوقة ومحدثة عن السوق لا يعني ضمان نجاح أي استثمار، لكنه يقلل فجوة المعلومات التي تواجه المستثمر عند دخول سوق جديدة، ويرفع قدرته على إجراء التقييم المبدئي للفرص والمخاطر، ويعزز الثقة في البيئة الاستثمارية المصرية.
وأضاف أن هذه الميزة تزداد أهمية في ظل احتياج السوق إلى تنويع مصادر التمويل، واستقطاب استثمارات طويلة الأجل، وبناء شراكات تحقق قيمة مضافة تتجاوز ضخ الأموال إلى نقل الخبرات، وتحسين كفاءة التشغيل، وتطوير المنتجات العقارية، وفتح أسواق جديدة أمام الشركات المصرية.
من البحث عن شريك إلى بناء شراكات استراتيجية
وأشار راشد إلى أن الخريطة يمكن أن تفتح مسارًا أكثر تنظيمًا أمام الشراكات الاستثمارية بين المستثمرين الأجانب والمطورين المصريين، من خلال إتاحة معلومات تساعد على تحديد الشركات المناسبة لكل فرصة وفقًا لمعايير واضحة.
فالمستثمر الذي يرغب في الدخول إلى السوق المصرية قد لا يحتاج بالضرورة إلى تأسيس شركة جديدة أو الاستحواذ الكامل على شركة قائمة، بل قد يكون هدفه الدخول في شراكة مع مطور محلي يمتلك أرضًا أو محفظة مشروعات أو خبرة تنفيذية أو معرفة بطبيعة الطلب في منطقة معينة.
وفي هذه الحالة، تتيح الخريطة للمستثمر تكوين قائمة أولية بالشركات ذات الصلة بالمنطقة التي يستهدفها، ثم مقارنة أوضاعها وفق حجم الاستثمارات المنفذة، وسجل التسليم، وطبيعة المشروعات، والقدرة المالية والتشغيلية، والخبرات المتراكمة، بما يساعد على توجيه عمليات الفحص المالي والقانوني والفني إلى الشركات الأكثر توافقًا مع أهدافه.
كما يمكن أن تدعم الخريطة بناء قاعدة بيانات للفرص الاستثمارية والشراكات المحتملة، بالتنسيق مع الجهات المختصة، مع الفصل بين المعلومات العامة المتاحة للجميع والبيانات التي لا يجوز الإفصاح عنها إلا بموافقة الشركات أو وفق الأطر القانونية المنظمة.
وأكد راشد أن هذه الآلية قد تفتح المجال أمام نماذج متعددة من التعاون، تشمل المشروعات المشتركة، والدخول في رؤوس الأموال، وتطوير الأراضي، والشراكات في إدارة وتشغيل الأصول، والتوسع في المشروعات السياحية والتجارية والإدارية، إلى جانب فرص إعادة هيكلة بعض المشروعات أو استكمالها وفقًا للضوابط القانونية والمالية المعمول بها.
وأوضح أن القيمة المضافة هنا لا تتمثل في جذب مستثمر أجنبي إلى السوق فحسب، وإنما في رفع جودة الشراكة نفسها، بحيث تتكامل القوة التمويلية للمستثمر مع الخبرة المحلية للمطور المصري، وتتوزع المخاطر والمسؤوليات بصورة واضحة، وتتحول الشراكة إلى أداة لزيادة الاستثمارات المنفذة وتسريع الإنجاز وتعزيز القدرة التنافسية للشركات المحلية.
كيف تُنفذ الخريطة؟ خمس مراحل لبناء منظومة قابلة للتطبيق
ويرى راشد أن نجاح المقترح يتطلب الانتقال من الفكرة النظرية إلى برنامج تنفيذي واضح، يقوم على مراحل متتابعة تضمن دقة البيانات، وعدالة التصنيف، وقابلية تحديث المؤشرات، وإمكانية الاستفادة منها في القرارات الاستثمارية والتنظيمية.
المرحلة الأولى: إنشاء قاعدة بيانات موحدة للمطورين والمشروعات.
تبدأ عملية التنفيذ بحصر الشركات العاملة في التطوير العقاري، وربط بياناتها بالمشروعات التي تنفذها في مختلف المدن والمناطق، بالتنسيق بين هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والجهات الحكومية المعنية، مع الاستفادة من البيانات المتاحة لدى الجهات الرقابية والمالية وفقًا لاختصاص كل منها.
وتشمل القاعدة البيانات الأساسية للشركة، ومواقع مشروعاتها، والمساحات المخصصة، وطبيعة النشاط، ومراحل التنفيذ، والجداول الزمنية، ومعدلات الإنجاز والتسليم، مع وضع آلية واضحة للتحقق من المعلومات وتحديثها بصورة دورية.
المرحلة الثانية: وضع منهجية موحدة لقياس القيمة والأداء.
تحتاج الخريطة إلى فصل واضح بين القيمة السوقية التقديرية للأصول، وحجم الاستثمار المنفذ، وقيمة المبيعات التعاقدية، والتدفقات النقدية، والقدرة المالية، ومؤشرات التنفيذ والتسليم. ويمكن عرض هذه المؤشرات في لوحة متكاملة بدلًا من اختزالها في رقم واحد.
كما ينبغي تحديد قواعد التعامل مع الأراضي غير المطورة، والمشروعات التي لا تزال في مراحلها الأولى، والأصول المشتركة، والشركات التي تعمل من خلال كيانات متعددة، حتى لا تؤدي اختلافات طرق الحساب إلى مقارنات غير عادلة.
المرحلة الثالثة: تصنيف الشركات وفق الأداء والقدرة على التنفيذ.
يمكن بناء تصنيف متعدد المعايير يراعي حجم النشاط، والملاءة المالية، والقدرة الفنية والتشغيلية، ونسب الإنجاز، والالتزام بمواعيد التسليم، وجودة إدارة المشروعات، ومستوى المخاطر. ولا ينبغي أن يتحول التصنيف إلى ترتيب ثابت للشركات بحسب حجمها فقط، بل إلى تقييم يعكس طبيعة نشاطها وأدائها الفعلي ومرحلة تطورها.
المرحلة الرابعة: إطلاق بوابة رقمية للمعلومات والتحليل.
تُعرض من خلالها المعلومات العامة عن الشركات والمشروعات على خريطة تفاعلية، تسمح بالبحث وفق المنطقة الجغرافية، ونوع النشاط، وحجم المشروعات، ومراحل التنفيذ، وسجل التسليم، مع توفير تقارير دورية توضح تغيرات السوق ومراكز النشاط والاستثمار.
وتحتاج البوابة إلى قواعد حوكمة تحدد مسؤولية تحديث البيانات، وآليات مراجعتها وتصحيحها، وحقوق الوصول إلى المعلومات، بما يضمن الشفافية من دون الإخلال بسرية البيانات التجارية أو المالية التي يحميها القانون.
المرحلة الخامسة: ربط النتائج بالسياسات الحكومية والحوافز.
بعد اختبار المؤشرات والتحقق من دقتها، يمكن استخدام نتائج الخريطة في دعم القرارات المتعلقة بتخطيط طرح الأراضي، وتحديد الاحتياجات الاستثمارية للمناطق العمرانية، ومتابعة مخاطر التعثر، وتصميم حوافز تشجع الاستثمار المنفذ والالتزام بالتسليم، وفق قواعد معلنة ومتكافئة.
واقترح راشد البدء بمرحلة تجريبية في مجموعة من المدن الجديدة، ثم تقييم التجربة وتطوير منهجية التصنيف قبل تعميمها على مستوى الجمهورية، بما يقلل أخطاء التطبيق ويتيح بناء منظومة قابلة للتطوير مع نمو السوق.
كيف يُصنف المطورون؟ الحجم وحده لا يكفي
وأكد راشد أن التحدي الأكثر حساسية في تطبيق الخريطة يتمثل في وضع معيار عادل لتصنيف الشركات؛ لأن القيمة السوقية المرتفعة لا تعني بالضرورة أن الشركة هي الأكثر كفاءة في التنفيذ، كما أن صغر حجم الشركة لا يعني ضعف قدرتها على إدارة مشروع متخصص أو متوسط الحجم.
ومن ثم، يمكن أن يستند التصنيف المقترح إلى ست مجموعات رئيسية من المؤشرات:
أولًا، الحجم الاقتصادي، ويشمل قيمة الأصول والمشروعات ومحفظة الاستثمار، مع التمييز بين الأصول القائمة والمشروعات قيد التنفيذ والأراضي غير المطورة.
ثانيًا، الملاءة المالية، من خلال دراسة البيانات المالية المعتمدة، وهيكل المديونية، والالتزامات القائمة، والقدرة على توفير التمويل اللازم لاستكمال المشروعات.
ثالثًا، الكفاءة التنفيذية، وتشمل نسب الإنجاز الفعلية مقارنة بالجداول الزمنية المعتمدة، والقدرة على إدارة المقاولين والتوريدات، واستكمال المراحل وفقًا للخطط المعلنة.
رابعًا، سجل التسليم والالتزام التعاقدي، ويقيس الوحدات التي تم تسليمها، ومدى الالتزام بالمواعيد، وطبيعة حالات التأخير وأسبابها، والإجراءات التي اتخذتها الشركة لمعالجتها.
خامسًا، الاستدامة والتشغيل، من خلال قدرة الشركة على إدارة الأصول والمشروعات بعد التنفيذ، والحفاظ على قيمتها، وتوفير الموارد اللازمة للتشغيل والصيانة حيث ينطبق ذلك.
سادسًا، الانتشار الجغرافي والأثر التنموي، ويقيس طبيعة مساهمة الشركة في المناطق التي تعمل بها، ومدى توافق توسعها مع احتياجات السوق وخطط التنمية العمرانية.
وأشار إلى ضرورة إعلان منهجية التقييم وأوزان المؤشرات، ومراجعتها بصورة دورية، وإتاحة حق التظلم وتصحيح البيانات، مع مراعاة اختلاف أحجام الشركات وأنواع المشروعات. كما ينبغي ألا تتحول الخريطة إلى حاجز يمنع دخول مطورين جدد، أو تمنح الشركات الكبرى امتيازات دائمة لمجرد اتساع حجمها.
حوافز الأراضي والضرائب.. مكافأة الأداء لا مجرد التوسع
ويرى راشد أن الخريطة يمكن أن توفر أساسًا أكثر موضوعية لتوجيه الحوافز الحكومية، من خلال ربطها بقدرة الشركات على تنفيذ المشروعات وتحقيق الالتزامات، بدلًا من منح المزايا استنادًا إلى حجم محفظة الأراضي أو المبيعات المعلنة وحدهما.
ويمكن دراسة منح الشركات ذات الأداء القوي مزايا إجرائية أو تنظيمية، أو إتاحة فرص تنافسية في بعض الطروحات وفق قواعد معلنة، إلى جانب بحث حوافز ضريبية أو استثمارية بالتنسيق مع الجهات المختصة، شريطة أن ترتبط هذه المزايا باستثمارات منفذة ومعايير أداء قابلة للتحقق، وألا تتحول إلى دعم غير مشروط أو تمييز بين الشركات.
كما يمكن الاستفادة من الخريطة في تحديد الشركات التي تستحق أولوية المتابعة والتيسير، والشركات التي تحتاج إلى خطط تصحيحية، والمشروعات التي تتطلب تدخلًا مبكرًا لمعالجة التعثر. وبهذا تصبح الحوافز جزءًا من سياسة اقتصادية قائمة على النتائج، لا مجرد أداة لتشجيع التوسع.
وأوضح أن الهدف ليس معاقبة الشركات التي تواجه ظروفًا استثنائية، وإنما التمييز بين التعثر القابل للمعالجة، والتوسع الذي يتجاوز القدرات التمويلية والتنفيذية، وعدم الالتزام المتكرر. فكل حالة تحتاج إلى تقييم موضوعي يراعي أسبابها وآثارها وحقوق العملاء والأطراف المتعاقدة.
إنذار مبكر للسوق.. وحماية أفضل للمشترين
وأضاف راشد أن الخريطة يمكن أن تتطور إلى نظام إنذار مبكر يرصد مؤشرات المخاطر قبل تحولها إلى أزمات، من خلال متابعة الفجوة بين حجم المبيعات والقدرة على التنفيذ، وتباطؤ معدلات الإنجاز، وتكرار التأخير، وتغير مستويات المديونية، ومدى توافر التمويل اللازم لاستكمال المشروعات.
ويمكن أن يساعد هذا النظام الجهات المختصة على تحديد المشروعات التي تحتاج إلى متابعة إضافية، والتدخل في الوقت المناسب وفقًا للقانون، بما يحمي حقوق العملاء ويمنح الشركات الجادة فرصة لمعالجة المشكلات قبل تفاقمها.
كما يمكن أن تكشف البيانات المجمعة عن تركز المخاطر في مناطق معينة، أو زيادة المعروض المتوقع بصورة لا تتناسب مع الطلب، أو وجود اختلالات في توزيع الاستثمارات بين المدن. وهي معلومات تساعد على تحسين توقيت طرح الأراضي، وتحديد أولويات البنية الأساسية، وتوجيه الاستثمار نحو المناطق التي تحتاج إلى تنمية فعلية.
من تنظيم السوق إلى رفع تنافسيته الدولية
وشدد راشد على أن تطوير أدوات المعلومات والتصنيف لا يخدم الرقابة المحلية فقط، بل يمكن أن يعزز تنافسية السوق المصرية أمام المستثمرين الدوليين، لأن المستثمر المؤسسي يحتاج إلى بيانات واضحة عن الشركات والمشروعات ومخاطر التنفيذ قبل ضخ أمواله أو الدخول في شراكات طويلة الأجل.
وأوضح أن وجود خريطة موحدة لا يلغي الحاجة إلى الفحص المالي والقانوني والفني المستقل، لكنه يختصر مرحلة البحث الأولي، ويتيح للمستثمر تكوين صورة أكثر تنظيمًا عن السوق، وتحديد المطورين والمناطق التي تستحق دراسة أعمق، بما يساعد على تحويل الاهتمام الاستثماري إلى فرص قابلة للتقييم والتفاوض.
وأضاف أن السوق المصرية يمكن أن تستفيد من هذا النموذج في بناء شراكات لا تقتصر على تمويل المشروعات، بل تشمل نقل الخبرات، وتطوير نماذج التشغيل، وتحسين إدارة الأصول، ورفع كفاءة المشروعات السياحية والتجارية والإدارية، وزيادة قدرة الشركات المصرية على التوسع إقليميًا.
القيمة الحقيقية للخريطة
واختتم راشد رؤيته بالتأكيد على أن القيمة الحقيقية للمقترح لا تتمثل في معرفة أكبر شركة عقارية في كل منطقة فحسب، وإنما في بناء منظومة تساعد الدولة على الإجابة عن أسئلة أكثر أهمية: أين تتركز الاستثمارات؟ وما حجم القيمة التي تحققت بالفعل؟ ومن يمتلك القدرة على التنفيذ والتسليم؟ وأين تتراكم المخاطر؟ وما نوع الحوافز التي يمكن أن تحقق أفضل عائد اقتصادي وعمراني؟
فكلما أصبحت البيانات أكثر دقة وشفافية، أمكن للدولة تحسين قراراتها بشأن الأراضي والحوافز والتخطيط، وأصبح المستثمر الأجنبي أكثر قدرة على تحديد شركائه المحتملين، وامتلك المشتري معلومات أفضل عن المشروعات والشركات، فيما أصبحت المنافسة بين المطورين مرتبطة بدرجة أكبر بالكفاءة والالتزام والاستدامة.
وبهذا المعنى، فإن خريطة توزيع القيمة السوقية ليست مجرد أداة لتصنيف شركات التطوير العقاري، بل مقترح لبناء بنية معلوماتية جديدة للسوق المصرية، تربط بين الاستثمار والتنفيذ والحوكمة، وتحول البيانات من أرقام متفرقة إلى أداة لإدارة المخاطر، وجذب رؤوس الأموال، وتعظيم العائد من التنمية العمرانية. وإذا جرى تصميمها على أسس عادلة ومنهجية واضحة، فقد تصبح إحدى الأدوات التي تساعد على الانتقال بالسوق من مرحلة التوسع في المشروعات إلى مرحلة أكثر نضجًا في إدارة القيمة والاستثمار والثقة.
