شريف الأسواني: تكلفة التمويل تعيد صياغة الأسعار والتقسيط بلا زيادة موحدة

قال المهندس شريف الأسواني، رئيس مجلس إدارة شركه بوينت هب للاستثمار العقاري وإدارة الأصول العقارية وإدارة المشروعات، إن تأثير ارتفاع أسعار الفائدة ، رئيس مجلس إدارة شركه بوينت هب للاستثمار العقاري وإدارة الأصول العقارية وإدارة المشروعات، إن تأثير ارتفاع أسعار الفائدة على السوق العقارية لا يجب النظر إليه باعتباره مجرد زيادة مباشرة في أسعار الوحدات، وإنما باعتباره متغيرًا قد يعيد تشكيل عدد من السياسات المالية والتسويقية والتشغيلية لدى شركات التطوير العقاري خلال الفترة المقبلة.

وأوضح أن زيادة الفائدة ترفع تكلفة الاقتراض وتؤثر على تكلفة تمويل الإنشاءات، لكنها في الوقت نفسه تضع ضغوطًا على نموذج العمل القائم على البيع بالتقسيط طويل الأجل، والذي يعتمد فيه المطور على تحصيل قيمة الوحدات على مدار سنوات، بينما يتحمل في الوقت الحالي جانبًا كبيرًا من تكاليف التنفيذ والإنشاء.

وأشار إلى أن الفجوة الزمنية بين تحصيل قيمة المبيعات وسداد التزامات التنفيذ تمثل أحد أهم التحديات التمويلية أمام شركات التطوير، خاصة عندما تمتد فترات السداد إلى 8 أو 10 سنوات، حيث تصبح تكلفة الأموال وتوقيت التدفقات النقدية من العوامل المؤثرة في حسابات الجدوى الاقتصادية للمشروعات.

وأضاف أن ارتفاع الفائدة قد يدفع بعض الشركات إلى إعادة النظر في نظم السداد المطروحة، سواء من خلال تعديل نسب المقدمات، أو إعادة هيكلة مدد التقسيط، أو تنويع المنتجات العقارية بما يتناسب مع طبيعة التدفقات النقدية لكل مشروع، مؤكدًا أن هذه التغيرات قد تكون أحيانًا أكثر تأثيرًا على السوق من مجرد تعديل السعر المعلن للمتر.

ولفت إلى أن الحديث عن زيادة الأسعار بنسبة 15% خلال 2027 لا يمكن التعامل معه باعتباره اتجاهًا موحدًا ينطبق على جميع الشركات والمشروعات، لأن درجة التأثر تختلف وفقًا لتوقيت شراء الأرض، ونسبة الإنجاز، وحجم الالتزامات التمويلية، وتكلفة الإنشاءات المتبقية، ومعدلات التحصيل من العملاء.

وأكد أن هناك شركات تمتلك ملاءة مالية قوية ومحافظ مشروعات متنوعة وتدفقات نقدية مستقرة، وهو ما يمنحها قدرة أكبر على امتصاص جزء من الزيادات في تكلفة التمويل، بينما قد تواجه شركات أخرى تعتمد على الاقتراض أو على تدفقات المشروعات الجديدة ضغوطًا أكبر، بما يدفعها إلى مراجعة سياسات التسعير والتمويل.

وشدد الأسواني على ضرورة التمييز بين زيادة الأسعار الناتجة عن ارتفاع التكلفة الفعلية، وبين الزيادات التي تستهدف تعظيم العائد الاستثماري، موضحًا أن استمرار ارتفاع الأسعار دون مراعاة مستويات الطلب والقدرة الشرائية قد يؤدي إلى تباطؤ المبيعات، ويزيد من أهمية إدارة المخزون العقاري وتحقيق التوازن بين حجم المعروض ومعدلات الطلب الفعلية.

وأشار إلى أن المرحلة المقبلة قد تشهد توجهًا أكبر نحو تحسين كفاءة إدارة الأصول العقارية، وتنويع مصادر الإيرادات، والاستفادة من أنشطة التشغيل والإدارة والتأجير، بدلًا من الاعتماد الكامل على الإيرادات الناتجة عن بيع الوحدات، بما يساهم في تحقيق تدفقات نقدية أكثر استقرارًا ويخفف من حساسية الشركات للتغيرات في أسعار الفائدة.

واختتم بالتأكيد على أن التحدي الحقيقي أمام السوق العقارية خلال الفترة المقبلة لن يكون في تحديد نسبة الزيادة السعرية فقط، وإنما في قدرة الشركات على تطوير نماذج أعمال أكثر مرونة، توازن بين تكلفة التمويل واستدامة التشغيل والقدرة الشرائية للعملاء، وتحافظ في الوقت نفسه على جودة المشروعات والالتزام بمواعيد التنفيذ والتسليم.