محمود أبو الخير: أسعار العقارات تخضع لمعادلة متكاملة.. وتكلفة التمويل وحدها لا تحدد نسب الزيادة المرتقبة.
أكد المهندس محمود أبو الخير، عضو أمانة الإسكان والتعمير العمرانية المركزية بحزب مستقبل وطن، أن السوق العقارية المصرية تمر بمرحلة تتطلب قدرًا أكبر من الدقة في تسعير المشروعات، في ظل تداخل مجموعة من المتغيرات الاقتصادية التي تؤثر على تكلفة التطوير، وفي مقدمتها أسعار الفائدة وسعر الصرف ومواد البناء وتكاليف التشغيل والتنفيذ.
وأوضح أن ارتفاع أسعار الفائدة بنسبة 1% يمثل زيادة في تكلفة التمويل بالنسبة للشركات التي تعتمد على الاقتراض، لكنه لا يعني بالضرورة ارتفاع أسعار الوحدات العقارية بالنسبة نفسها أو بنسب ثابتة، مؤكدًا أن تحديد التأثير الفعلي يتوقف على طبيعة الهيكل المالي لكل شركة، وحجم التمويل المستخدم، وتوقيت الحصول عليه، ومدى الاعتماد على الموارد الذاتية والتدفقات النقدية الناتجة عن المبيعات.
وأشار إلى أن تكلفة التطوير العقاري لا تقتصر على التمويل، وإنما تشمل مجموعة من العناصر المتشابكة، تبدأ من تكلفة الأرض وأعمال البنية التحتية والمرافق، مرورًا بمواد البناء والعمالة والمقاولات، وصولًا إلى تكاليف الإدارة والتشغيل والتسويق والالتزامات المرتبطة بالتنفيذ والتسليم.
وأضاف أن المطور العقاري يواجه تحديًا في إدارة هذه العناصر بالتوازي مع الحفاظ على مستويات سعرية تتناسب مع إمكانات العملاء، موضحًا أن أي تغير في أحد عناصر التكلفة يستلزم إعادة تقييم الجدوى الاقتصادية للمشروع، لكن ذلك لا يعني بالضرورة تمرير كامل الزيادة إلى المستهلك النهائي بصورة تلقائية.
ولفت إلى أن الحديث عن احتمالات ارتفاع الأسعار بنسبة تصل إلى 15% خلال 2027 يجب أن يرتبط بتحليل شامل لمكونات التكلفة ومعدلات تغيرها، مع التمييز بين الزيادة الناتجة عن ارتفاع تكلفة الإنشاءات والزيادة المرتبطة بتكلفة التمويل، وكذلك الزيادة التي قد تنتج عن تغير سياسات التسعير لدى الشركات.
وأكد أن نظم السداد الممتدة تمثل أحد العوامل المهمة في حسابات المطورين، إذ إن تحصيل قيمة الوحدات على فترات طويلة يفرض على الشركات إدارة دقيقة للتدفقات النقدية والالتزامات التمويلية، خاصة مع ارتفاع تكلفة الأموال، وهو ما قد يدفع بعض الشركات إلى مراجعة مدد التقسيط أو نسب المقدمات أو تقديم بدائل متنوعة تتناسب مع شرائح العملاء المختلفة.
وشدد أبو الخير على أن الحفاظ على استقرار السوق العقارية يتطلب تحقيق معادلة متوازنة تضمن للمطور القدرة على استكمال مشروعاته والوفاء بالتزاماته، وفي الوقت نفسه تحافظ على قدرة المواطن على الحصول على وحدة عقارية دون أن تتحول الزيادات السعرية إلى عائق أمام الطلب الحقيقي.
وأضاف أن المرحلة المقبلة ستفرض على شركات التطوير العقاري تعزيز كفاءة إدارة الموارد، وتحسين إدارة المشتريات والتعاقدات، والاستفادة من وفورات الحجم، ومراجعة سياسات التمويل والتشغيل، بدلًا من الاعتماد بصورة أساسية على زيادة أسعار البيع لمواجهة كل المتغيرات الاقتصادية.
واختتم بالتأكيد على أن قوة السوق العقارية لا تقاس فقط بمعدلات ارتفاع الأسعار أو القيم البيعية المعلنة، وإنما بقدرتها على تحقيق مبيعات فعلية، والحفاظ على معدلات تنفيذ وتسليم مستقرة، وتوفير منتجات عقارية تتناسب مع الاحتياجات الحقيقية والقدرة الشرائية للعملاء.
