أحمد صقر: حساب الضمان البنكي يجب أن يصبح شرطا إلزاميا لمشروعات البيع على الخريطة

أكد الدكتور أحمد صقر، رئيس مجلس إدارة شركة SDC للاستثمار وإدارة الأصول العقارية، ومدير صندوق صقر للاستثمار العقاري، والرئيس التنفيذي لمنصة الفريدة للملكية العقارية التشاركية، أن تطبيق نظام حسابات الضمان البنكية (Escrow Accounts) على جميع مشروعات البيع على الخريطة (Off-plan) لم يعد رفاهية تنظيمية أو خيارًا متاحًا للمطورين، وإنما أصبح ضرورة حتمية لإعادة ضبط السوق العقاري المصري، وحماية أموال العملاء، وضمان توجيه التدفقات النقدية الناتجة عن المبيعات إلى تنفيذ المشروعات التي جرى تحصيل هذه الأموال من أجلها.

وقال صقر إن السوق العقاري يحتاج إلى الانتقال من مرحلة الاعتماد على ثقة العميل في المطور إلى مرحلة وجود منظومة رقابية ومالية تضمن حقوق جميع الأطراف، مشيرًا إلى أن الحديث عن مشروع عقاري على الورق، وتقديم تصميمات جذابة وخطط تسويقية واعدة، ثم تحصيل مقدمات وأقساط من العملاء واستخدام هذه الأموال في أنشطة أو مشروعات أخرى دون ضوابط تضمن تنفيذ المشروع الأصلي، أصبح نموذجًا لا يمكن القبول باستمراره في ظل التحديات التي يواجهها القطاع.

وأضاف أن الممارسات الخاطئة في إدارة التدفقات النقدية وتنفيذ المشروعات أسهمت في إطالة مدد التطوير والتسليم بصورة لافتة، حتى تجاوزت مدة تنفيذ بعض المشروعات المستهدفات التقليدية التي كانت تدور حول ثلاث سنوات، لتصل إلى ست وسبع وثماني سنوات، وهو ما يفرض ضرورة مراجعة آليات التمويل والتنفيذ، وعدم تحميل العملاء وحدهم تكلفة الاختلالات الإدارية والمالية داخل بعض الشركات.

وشدد صقر على أن حساب الضمان البنكي يمثل نقطة البداية الحقيقية لأي عملية إصلاح جادة للسوق العقاري، موضحًا أن أي نقاش حول تطوير التشريعات أو إعادة هيكلة السوق لن يحقق أهدافه ما لم يتضمن آلية ملزمة تضمن الفصل بين أموال العملاء والأموال التشغيلية للمطور، وتربط استخدام حصيلة المبيعات بمراحل التنفيذ الفعلية للمشروع.

وأوضح أن حساب الضمان ليس مجرد حساب مصرفي تُودع فيه الأموال، وإنما يمثل منظومة حوكمة مالية تربط التدفقات النقدية بمعدلات الإنجاز، وتحد من مخاطر توجيه السيولة بعيدًا عن الغرض الذي جرى تحصيلها من أجله، بما يعزز الانضباط في التنفيذ ويرفع مستويات الشفافية والثقة بين المطور والمشتري والمستثمر.

وأشار إلى أن السوق يشهد حاليًا اهتمامًا متزايدًا بتأسيس الصناديق العقارية، مع وجود أكثر من 50 طلبًا لتأسيس صناديق جديدة، وهو تطور يعكس تنامي الاهتمام بالأدوات الاستثمارية المنظمة، لكنه في الوقت نفسه يفرض ضرورة وضع ضوابط واضحة تمنع تحول هذه الصناديق إلى مسارات بديلة للتمويل غير المنضبط، خصوصًا في ظل المتغيرات التي شهدتها أدوات التمويل المتاحة للمطورين، ومنها القيود المتعلقة بالتوريق.

وأضاف أن الصناديق العقارية يمكن أن تمثل أحد أهم أدوات إعادة هيكلة السوق، شريطة أن تقوم على قواعد حوكمة وإفصاح وإدارة مخاطر واضحة، لافتًا إلى أن هناك مسارين رئيسيين يتشكلان حاليًا في هذا المجال؛ الأول يتمثل في صناديق تتيح للأفراد الاستثمار في العقارات من خلال الملكية الجزئية، والثاني يتعلق بصناديق التطوير العقاري التي تتيح للمؤسسات الاستثمار في حصص بمشروعات محددة.

وأكد أن اختلاف طبيعة المستثمرين وآليات الاستثمار بين النوعين لا يغير من حقيقة أساسية، وهي أن حساب الضمان البنكي يجب أن يكون أحد الشروط الجوهرية لعملهما، لضمان توجيه أموال المستثمرين إلى الأغراض الاستثمارية المحددة، وربط التمويل بالتنفيذ، ومنع استخدام الأموال في أنشطة لا تتفق مع طبيعة الاستثمار المعلن عنه.

ولفت صقر إلى أن السوق المصري يمتلك فرصة حقيقية لتحقيق نقلة نوعية في سرعة وجودة تنفيذ المشروعات من خلال التوسع في الصناديق العقارية المنظمة، خاصة إذا ارتبطت هذه الصناديق بحسابات ضمان بنكية وآليات رقابة مالية مستقلة، مؤكدًا أن هذه المنظومة يمكن أن تنقل السوق من نموذج يعتمد بدرجة كبيرة على إعادة تدوير مقدمات العملاء إلى نموذج استثماري أكثر انضباطًا يعتمد على وضوح مصادر التمويل ومصارف الإنفاق ومعدلات الإنجاز.

وكشف عن أن صندوق صقر للاستثمار العقاري رفض خلال الفترة الأخيرة عددًا من الصفقات والاتفاقات الاستثمارية رغم جاذبيتها، بسبب عدم قبول المطورين المعنيين العمل وفق نظام حساب الضمان البنكي، مؤكدًا أن الصندوق لا يتعامل مع حساب الضمان باعتباره بندًا تفاوضيًا يمكن التنازل عنه مقابل جاذبية المشروع أو العائد المتوقع.

وقال بوضوح: «أي مطور عقاري يرغب في العمل مع صندوق صقر على مشروع بيع على الخريطة دون حساب ضمان بنكي، يوفر مجهودنا ومجهوده؛ لأننا لن ندخل في صفقة لا تضمن وجود آلية واضحة لحماية أموال المستثمرين وربطها بالتنفيذ الفعلي للمشروع».

وطالب صقر بسرعة استكمال وإصدار التشريع المنظم للتطوير العقاري، بما يتضمن نصوصًا واضحة وملزمة لتطبيق حسابات الضمان البنكية على مشروعات البيع على الخريطة، وعدم ترك مسألة تنظيم أموال العملاء أو تحديد أوجه استخدامها لاختيارات المطورين أو سياساتهم الداخلية.

واختتم تصريحه بالتأكيد على أن مستقبل السوق العقاري المصري لن يُقاس فقط بحجم المبيعات والتعاقدات أو عدد المشروعات الجديدة، وإنما بقدرته على تحويل هذه المبيعات إلى مشروعات منفذة في مواعيدها وبالجودة المتفق عليها، مشددًا على أن حماية أموال العملاء ليست عبئًا على المطور الجاد، بل ضمانة لاستدامة نشاطه وتعزيز سمعته وقدرته على جذب رؤوس الأموال، وأن المرحلة المقبلة يجب أن تؤسس لسوق لا يكتفي ببيع الوحدات، وإنما يضمن أيضًا تنفيذ ما يبيعه.