الدكتور شادي الزيات: تنوع المساحات ضرورة في تخطيط المشروعات العقارية
أكد الدكتور شادي الزيات، استشاري التطوير العقاري والتنمية العمرانية، أن اتجاه شركات التطوير العقاري نحو زيادة طرح الاستوديوهات والوحدات ذات المساحات الصغيرة يعكس تحولًا في هيكل الطلب بالسوق المصرية، ويدفع المطورين إلى إعادة تقييم مزيج الوحدات داخل مشروعاتهم، بما يتناسب مع اختلاف احتياجات العملاء والقدرات الشرائية والفرص الاستثمارية في كل منطقة.
وأوضح أن أحد التحديات الرئيسية أمام المطورين حاليًا يتمثل في تحديد المساحات التي يمكن تسويقها بصورة فعالة، وليس مجرد زيادة عدد الوحدات أو تنويع النماذج المعمارية، مشيرًا إلى أن مفهوم «Ticket Price» أصبح عاملًا مؤثرًا في تحديد المنتج العقاري، لأنه يرتبط بالقيمة الإجمالية التي يتحملها المشتري، ويحدد الشريحة التي يمكن للمشروع الوصول إليها.
وأضاف أن التعامل مع المساحات الصغيرة يجب أن يكون جزءًا من استراتيجية متكاملة لتخطيط المشروع، تبدأ بدراسة طبيعة المنطقة ومعدلات الطلب ونوعية المستخدمين المتوقعين، ثم تحديد النسب المناسبة للوحدات الصغيرة والمتوسطة والكبيرة. فاحتياجات منطقة ذات طابع سكني دائم تختلف عن منطقة تعتمد على الإقامة الفندقية أو التأجير الموسمي، وبالتالي لا يمكن تطبيق التوجه نفسه على جميع المشروعات.
وأشار الزيات إلى أن تنوع المنتجات داخل المشروع الواحد يمنح المطور مرونة أكبر في التعامل مع شرائح متعددة من العملاء، كما يساعد على توزيع المخاطر البيعية بدلًا من الاعتماد على فئة واحدة من المشترين. لكن هذه المرونة تتطلب دراسة دقيقة للعلاقة بين عدد الوحدات والمساحات المشتركة والخدمات ومواقف السيارات، حتى لا تؤدي زيادة الوحدات الصغيرة إلى ضغط تشغيلي أو تراجع مستوى الخصوصية وجودة الإقامة.
ولفت إلى أن التوسع في الوحدات الصغيرة يرتبط أيضًا بتنامي الطلب على الاستثمار الإيجاري، خاصة في المناطق التي تتمتع بمقومات سياحية أو تجارية أو إدارية، حيث أصبحت بعض الفئات تنظر إلى الوحدة باعتبارها أصلًا يمكن تشغيله وتحقيق دخل منه، وليس مجرد عقار للاحتفاظ به أو إعادة بيعه. وهو ما يفرض على المطور دراسة طبيعة الطلب على الإيجار في المنطقة قبل تحديد نوعية الوحدات المطروحة.
وأكد أن نجاح هذا التوجه يتطلب التمييز بين المساحات الصغيرة التي تلبي احتياجًا حقيقيًا في السوق، والوحدات التي يتم تقليص مساحاتها فقط للوصول إلى سعر إجمالي أقل، دون مراعاة ملاءمتها للاستخدام أو فرص إعادة تسويقها. فالقيمة الاستثمارية لا تتحدد بسعر الشراء وحده، وإنما ترتبط بالموقع وجودة المشروع وسهولة التشغيل واستمرار الطلب على المنتج.
وشدد الزيات على أن المرحلة المقبلة ستفرض على شركات التطوير العقاري الانتقال من فكرة تكرار النماذج البيعية إلى بناء استراتيجية واضحة لمزيج الوحدات داخل كل مشروع، بحيث تتكامل المساحات المختلفة مع طبيعة النشاط والموقع والفئات المستهدفة. فالمنافسة لن تكون في طرح وحدات أصغر فقط، وإنما في قدرة المطور على اختيار التكوين الصحيح للمشروع، وتحقيق التوازن بين سرعة البيع وكفاءة التشغيل والحفاظ على القيمة العقارية على المدى الطويل.
