الإيجار القديم.. متى يصبح الإخلاء واجب النفاذ بالقانون

أعاد ملف الإيجار القديم نفسه إلى صدارة المشهد، بعد التساؤلات المتزايدة حول الحالات التي يحق فيها للمالك المطالبة بإخلاء الوحدة المؤجرة، وما إذا كان الإخلاء يتم بحكم قضائي أم بقرار فوري واجب النفاذ، وذلك وفقًا لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981.

وينظم القانون بوضوح الحالات التي يسقط فيها حق المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار في الاستمرار بالعين المؤجرة، خاصة مع ثبوت سوء الاستغلال أو التخلي الفعلي عن الوحدة.

نص المادة (4) من قانون الإيجار القديم بعد تفريغها بالكامل

مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر عند انتهاء المدة المبينة بالمادة (2) من ذات القانون، أو في حال تحقق إحدى الحالتين الآتيتين:

ترك الوحدة المؤجرة مغلقة دون مبرر

إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار قد ترك المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة كاملة دون سبب مبرر، فإن ذلك يُعد قرينة قانونية على التخلي عن الانتفاع، ويصبح الإخلاء واجبًا.

امتلاك وحدة بديلة صالحة للاستخدام

إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية – بحسب الأحوال – قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر، يسقط عنه الحق في الاستمرار بالعقد القديم.

كيف يتم تنفيذ الإخلاء قانونًا

وفي حال امتناع المستأجر عن الإخلاء بعد تحقق إحدى الحالتين، يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، الحق في اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع العقار في دائرتها.

ويجوز للقاضي إصدار أمر فوري بالطرد والإخلاء دون انتظار الفصل في دعوى موضوعية، وذلك مع عدم الإخلال بحق المؤجر في المطالبة بالتعويض إذا كان له مقتضٍ قانوني.

هل يوقف رفع دعوى الموضوع تنفيذ قرار الطرد

القانون حسم هذا الأمر بشكل قاطع، حيث نص على أن:رفع المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة لا يترتب عليه وقف تنفيذ أمر الطرد الصادر من قاضي الأمور الوقتية.

ويُنظر النزاع الموضوعي لاحقًا وفق الإجراءات المعتادة، دون المساس بالإخلاء الذي تم تنفيذه بالفعل.

القانون رقم 136 لسنة 1981 وضبط العلاقة الإيجارية

وأكد القانون أيضًا، دون الإخلال بأسباب الإخلاء الواردة بالمادة (18)، على التزام المستأجر بإعادة العين المؤجرة إلى المالك في نهاية المدة القانونية، مع تنظيم مسألة الزيادات الجديدة في القيمة الإيجارية، خاصة بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض السكنى.

وكما أقر القانون نظامًا لتقسيط فروق الزيادة الإيجارية المستحقة، عبر أقساط شهرية خلال فترة مساوية للمدة التي استحقت عنها تلك الزيادة، بما يحقق قدرًا من التوازن بين حقوق المالك والتزامات المستأجر.