السوق العقارية المصرية في مرحلة مفصلية.. المعروض يتسع والطلب يعيد حساباته

شهد القطاع العقاري المصري خلال السنوات الأخيرة توسعا كبيرا في حركة التنمية العمرانية، مع تنفيذ مشروعات ومدن جديدة وطرح وحدات سكنية بمختلف الشرائح، بالتوازي مع جهود الدولة في دعم النشاط العقاري باعتباره أحد القطاعات الرئيسية في الاقتصاد المصري وأكثرها ارتباطًا بالتشغيل والاستثمار والنمو العمراني.

ومع اتساع حجم النشاط العقاري، تدخل السوق حاليا مرحلة مختلفة تتعلق بدرجة أكبر بمدى التوافق بين حجم المعروض والطلب الحقيقي، خصوصًا في ظل ارتفاع تكلفة التطوير وتغير أنماط الشراء وتراجع القدرة الشرائية لدى بعض الشرائح مقارنة بالسنوات السابقة.

وتشير أحدث بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء إلى تنفيذ نحو 212 ألف وحدة سكنية خلال العام المالي 2024/2025، باستثمارات بلغت 245.3 مليار جنيه، مقابل نحو 158.9 ألف وحدة خلال العام المالي السابق باستثمارات بلغت 152 مليار جنيه.

وتوزعت الوحدات المنفذة خلال 2024/2025 بين شرائح مختلفة، جاء في مقدمتها الإسكان الاقتصادي بنحو 86.5 ألف وحدة بنسبة 40.8% من إجمالي التنفيذ، يليه الإسكان المتوسط بنحو 57 ألف وحدة بنسبة 26.9%، ثم الإسكان الفاخر بنحو 49.3 ألف وحدة بنسبة 23.2%، إلى جانب الإسكان فوق المتوسط والمنخفض التكاليف.

كما تقاربت مساهمة القطاعين الحكومي والخاص في تنفيذ الوحدات، حيث نفذ القطاع الحكومي والعام وأعمال العام نحو 104.8 ألف وحدة، مقابل 107.2 ألف وحدة نفذها القطاع الخاص.

وتعكس هذه الأرقام حجم النشاط الذي شهده السوق، لكنها في الوقت نفسه تفتح مساحة أكبر لقراءة طبيعة الطلب العقاري خلال المرحلة المقبلة، خاصة مع وجود مخزون من الوحدات غير المشغولة لأسباب متعددة، من بينها السفر والصيانة وعدم الحاجة إلى استخدامها.

ومن هنا أصبح الحديث داخل السوق لا يرتبط فقط بعدد الوحدات التي يتم إنتاجها، وإنما بمدى ملاءمة هذا الإنتاج من حيث الموقع والمساحة والسعر والشريحة المستهدفة، وهي معادلة تزداد أهميتها مع تغير أولويات المشترين وارتفاع تكلفة التملك.

وتأتي القدرة الشرائية في مقدمة العوامل المؤثرة في حركة السوق، حيث أصبح السعر النهائي للوحدة عنصرًا أكثر حساسية في قرار الشراء، حتى مع انتشار نظم السداد طويلة الأجل. فامتداد فترة التقسيط يخفف من قيمة القسط الدوري، لكنه لا يلغي الفجوة بين سعر الوحدة والدخل المتاح لدى العميل.

وفي هذا السياق، يحظى التسعير المرن باهتمام متزايد من جانب السوق، خاصة مع اختلاف ظروف كل مشروع ومرحلة بيعه. كما تزداد أهمية قدرة الشركات على مواءمة أسعار المراحل المختلفة مع حركة الطلب الفعلية، بدلًا من الاعتماد فقط على الزيادات السعرية المتتابعة.

ويمثل الإيجار التمليكي أحد النماذج التي يمكن أن تساهم في توسيع قاعدة القادرين على الوصول إلى السكن، خاصة إذا اقترنت بآليات تمويل مناسبة، وهو ما يفتح مساحة أكبر للتكامل بين المطورين والمؤسسات التمويلية والقطاع المصرفي في تطوير منتجات تتناسب مع شرائح مختلفة من العملاء.

وفي الوقت نفسه، لم يعد قرار الانتقال إلى المدن الجديدة مرتبطًا بسعر الوحدة فقط، وإنما أصبح مرتبطًا بصورة مباشرة بمستوى الخدمات وتكلفة الانتقال اليومية. فكلما ابتعدت مناطق السكن الجديدة عن مراكز العمل والخدمات، أصبحت تكلفة النقل جزءًا من التكلفة الفعلية للسكن، وهو ما يجعل تطور شبكات النقل والخدمات أحد العوامل المؤثرة في سرعة نمو الطلب بهذه المناطق.

وتزداد أهمية هذا الملف مع استمرار التوسع العمراني وظهور مجتمعات جديدة في شرق وغرب القاهرة، إذ يرتبط نجاح هذه التجمعات ليس فقط بحجم الوحدات المطروحة، وإنما بقدرتها على توفير منظومة متكاملة للحياة اليومية.

وعلى الجانب الاستثماري، أصبحت المقارنة بين العقار والأوعية الاستثمارية الأخرى أكثر حضورًا في قرارات الأفراد، خصوصًا مع تغير مستويات العائد على الأدوات المالية. ولم يعد المستثمر ينظر فقط إلى احتمالات ارتفاع قيمة الوحدة، وإنما إلى العائد الإيجاري والسيولة وتكلفة الاحتفاظ بالأصل وإمكانية التخارج عند الحاجة.

كما تبرز تركيبة المعروض كأحد الملفات المهمة في المرحلة الحالية، مع تغير القدرة الشرائية واتجاه جانب من الطلب نحو الوحدات المتوسطة والاقتصادية، وهو ما يجعل التوازن بين الشرائح المختلفة عنصرًا مؤثرًا في حركة السوق خلال الفترة المقبلة.

وبالتوازي مع ذلك، يمثل استكمال المشروعات القائمة وتسريع معدلات التسليم أحد الملفات التي تحظى بأهمية خاصة للحفاظ على ثقة العملاء واستقرار التعاملات، خصوصًا مع اتساع قاعدة المشترين الذين يعتمدون على الوحدة باعتبارها احتياجًا سكنيًا وليس مجرد استثمار طويل الأجل.

وبالنظر إلى حجم ما شهدته مصر من توسع عمراني خلال السنوات الأخيرة، فإن المرحلة الحالية تبدو أقرب إلى مرحلة إعادة ضبط إيقاع السوق أكثر منها مرحلة توسع كمي جديد؛ إذ أصبح التحدي الأساسي أمام القطاع يتمثل في تحقيق توافق أكبر بين المنتج العقاري والطلب الفعلي من حيث السعر والموقع والمساحة والاستخدام.

ومع استمرار الدولة في دعم التنمية العمرانية وتوسيع الرقعة العمرانية وفتح مجالات جديدة أمام الاستثمار العقاري، تتجه أنظار السوق خلال المرحلة المقبلة إلى قدرة القطاع على تحويل هذا التوسع إلى طلب فعلي ومستدام، بما يحافظ على جاذبية الاستثمار العقاري وفي الوقت نفسه يدعم وصول المنتج السكني إلى الشرائح الأكثر احتياجًا إليه.

وهنا تبرز أهمية انتقال السوق تدريجيًا من التركيز على حجم ما يتم طرحه إلى التركيز على جودة ما يتم طرحه ومدى توافقه مع الاحتياجات الفعلية، بما يسمح للقطاع بمواصلة دوره الاقتصادي والعمراني مع الحفاظ على استدامة حركة البيع والتنفيذ والتسليم.