كيف تُحسب الزيادة السنوية في الإيجار القديم؟.. دليل مبسط للمالك والمستأجر
يزداد بحث المواطنين عن الطريقة الجديدة لاحتساب القيمة الإيجارية عقب صدور قانون الإيجار القديم، وتقدم “نيوز رووم” شرحًا مبسطًا لطريقة احتساب القيمة الإيجارية، ونرصد أبرز ملامح تطبيق القانون، حرصًا على توعية المواطنين وتمكينهم من فهم حقوقهم وواجباتهم بشكل عملي.
النائب محمد الفيومي، عضو مجلس النواب، أكد أن مشروع قانون الإيجار القديم يهدف إلى إنهاء الظلم التاريخي الذي طال ملاك العقارات لعقود، مع الحفاظ على البعد الاجتماعي للمستأجرين.
وأوضح الفيومي أن القانون يأتي لضبط العلاقة الإيجارية بشكل عادل ومتدرج، بما يتناسب مع المتغيرات الاقتصادية والاجتماعية التي طرأت في السنوات الأخيرة، مضيفًا أن النصوص الجديدة تراعي حقوق جميع الأطراف بشكل يحقق الاستقرار.
الحد الأدنى المؤقت للإيجارات وتصنيف المناطق
أشار النائب إلى أن تطبيق قانون الإيجار القديم سيبدأ بتحديد حد أدنى مؤقت لقيمة الإيجار السكني بـ250 جنيهًا شهريًا لجميع الوحدات، إلى حين الانتهاء من تصنيف المناطق بالمحافظات وفق مستوى الخدمات والبنية التحتية.
زيادات متفاوتة حسب طبيعة المنطقة
- المناطق الراقية والمتميزة: الإيجار سيرتفع حتى 20 ضعفًا من القيمة الحالية، بحد أدنى لا يقل عن 1000 جنيه شهريًا.
- المناطق المتوسطة والاقتصادية: ستشهد زيادة تعادل 10 أضعاف فقط، بما يراعي ظروف الساكنين الاجتماعية.
المحال التجارية والوحدات غير السكنية
أكد الفيومي أن قانون الإيجار القديم يُطبق زيادة فورية على المحال والمكاتب التجارية، تصل إلى 5 أضعاف الإيجار الحالي، اعتبارًا من الشهر التالي لدخوله حيز التنفيذ، نظرًا للعوائد المرتفعة لهذه الأنشطة مقارنة بالإيجارات المجمدة لسنوات.
زيادة سنوية تراكميّة بنسبة 15% دون تجديد العقد
يتضمن القانون مادة تنص على زيادة الإيجار بنسبة 15% سنويًا تُحسب تراكميًا على القيمة الجديدة دون الحاجة لتوقيع عقود جديدة، ما يمنح الملاك والمستأجرين مرونة قانونية واستقرارًا على المدى الطويل.
ضمانات قانونية للمستأجرين وشروط الإخلاء
شدد الفيومي على أن القانون يحمي المستأجر من الإخلاء التعسفي، إذ لا يُسمح بذلك إلا في حالتين فقط:
1. غلق الوحدة لأكثر من عام بدون مبرر قانوني.
2. امتلاك المستأجر أو من يُمد له العقد وحدة أخرى صالحة للغرض ذاته.
وأكد أن الفصل في حالات الإخلاء سيكون من اختصاص القضاء فقط، منعًا لأي استغلال أو تعسف.
طريقة احتساب الزيادة السنوية
تبدأ الزيادة بعد مرور عام على تطبيق القانون، وتُحتسب بنسبة 15% سنويًا بشكل تراكمي على القيمة الجديدة وليس على الإيجار الأصلي، بما يسهم في تطوير القيمة الإيجارية تدريجيًا.
تعامل الدول العربية مع أزمة الإيجار القديم
ومرت الدول العربية بتجارب مشابهه لما تعيشه مصر حاليًا في قانون الإيجار القديم، ويُمكن تسليط الضوء على تجربتي لبنان والإمارات في هذا الشأن.
بعد انتهاء الحرب الأهلية، صدر قانون في لبنان في عام 1992 ينص على تمديد العقود تلقائيًا، ليستمر المستأجرين في الوحدة المؤجرة بعد انتهاء المدة الأصلية، واستمروا في دفع أجرة زهيدة لا تتغير، قبل أن يصدر قانون في عام 2014؛ منح مهلة 9 سنوات أمام المستأجرين، بجانب مهلة إضافية 3 سنوات لذوي الدخل المحدود.
وقامت لبنان بتعديل القانون خلال هذه الفترة منها؛ تحرير الأجرة، وحددت زيادة سنوية لتصل إلى القيمة السوقية مع نهاية الفترة الانتقالية، وأنشأت صندوق خاص للإيجارات السكنية يتبع وزارة المالية لمساعدة المستأجرين الذين لا يتجاوز معدل دخلهم الشهري 3 أضعاف الحد الأدنى للأجور عن طريق المساهمة في دفع الزيادة سواء الكلية أو الجزئية.
واشتعلت الأوضاع، واستمر النزاع بين الملاك والمستأجرين بسبب تأخر إنشاء صندوق دعم المستأجرين، وعدم تفعيل اللجان المختصة، الأمر الذي أدى إلى تراكم الإيجارات، وتسبب في قلق المستأجرين من أصحاب الدخل المحدود.
في عام 2013، اعتمدت إمارة دبي وفقًا لقانون رقم 43، مؤشر مؤسسة التنظيم العقاري، ويُعد الأداة الأساسية لتحديد قيمة الانخفاض أو الزيادة المسموح بها في قيمة الإيجار، ويتم استخدامه سنويًا وفقًا لاتجاهات السوق وظروفه، وساهم في حماية سوق الإيجارات في دبي من الممارسات غير العادلة.
